观点网当今除了一线城市核心区域的楼市还能保持良好的去化外扬帆证券，其他城市的房地产项目销售去化已经不可预测，直接导致多地的土拍现场冷冷清清，只有地方城投在托底。在销售的前景不明的情况下，能够获取稳定利润的定销房项目成为地方房企的保命赛道。
定销商品房早期主要是向棚改、城市更新及城中村改造项目中被拆迁居民定向销售的商品房，现在一般将定向销售的各类保障性住房也囊括在内，其中最大的特征就是项目的销售去化不用愁，政府或其指定主体会负责回购，并经常在拍卖公告中予以明确说明。
因此在房地产行业持续低迷的情况下，各家房企对“旱涝保收”的定销房项目竞争的激烈程度也来到新的高度。
6月18日，苏州举行一次小型土拍，此次土拍仅出让1幅住宅地块，即苏地2025-WG-Z09号定销房地块。该地块占地面积约4.5万平方米，总规划建筑面积10.48万平方米，容积率2.3，建筑限高80米。最终经过83轮竞价，由苏州本地的斜港置业以18981万元夺得该地块，溢价率39.2%，楼面地价1810元/平方米。
从数据来看，该地块并没有特别吸引企业的亮点，成交的价格也远低于苏州的平均价格，但因为项目属于定销房，所以拍卖过程却比许多苏州的核心地块竞争还要激烈。
苏州目前溢价率最高的地块是今年3月21日拍卖的苏州园区湖西地块。该地块容积率1.6，经182轮竞价后由绿城摘得，成交总价53.2亿元，平均楼板价4万元/平方米，溢价率45%扬帆证券，创取消限价以来苏州土拍溢价率新高。
而甪直Z09定销房地块的溢价率与其相差仅有5.8个百分点，可见定销房的受欢迎度。
此外绿城在年初还竞得了一块苏州工业园区的宅地，成交价14.29亿，溢价率21.61%，也低于此次竞拍的39.2%。
能够撬动甪直Z09定销房地块竞拍热度的因素一方面是地块的总价够低，吸引了大量的小房企参加。由于区位上远不及苏州园区的地块，因此甪直Z09定销房地块的起拍价仅1.36亿。这价格全国性的大房企看不上，反而许多本地房企对其垂涎三尺且有资金能力独立参与其中。
此次的买家斜港置业便是在苏州经营近20年的本地房企，在苏州参与了许多重点的项目，例如斜港置业与吴江城投、朗诗合作打造的吴郡云熙府是苏州新兴的科技四代宅。
此外，该地块竞得高溢价更重要的原因是无需担心项目的销售问题，且利润空间足，整体较稳定，可以有效减少资金压力，不受销售市场行情影响。
该项目开发条件第一条便写明：该地块建设的定销房项目，在整体取得竣工备案后3个月内，住宅部分由乙方以7500元/平方米的均价全部销售给丙方指定对象，丙方按照7500元/平方米均价一次性向乙方支付购房款。因此斜港置业在该项目上有着5690元/平的价差，超过竞拍楼面价的三倍，这利润空间放在任何时代的房地产行情下都算得上是暴利。
一般情况下，定销房项目的开发商都是由本地的实力房企承担，但近期也出现了外地房企来争夺定销房的事情。
2024年12月，无锡举行的第五批次土拍中罕见的出现了两家外地民企拿地，其中徐州金丰房产便是来竞拍那次土拍中的定销房地块。据数据统计，从2023年第四批次土拍起，无锡的土拍已经持续了整整17个月的“零溢价”成交记录，市场交易情绪已经降至冰点，但仍然有房企愿意为定销房溢价买单。
当时，徐州金丰以2.69亿元，溢价18.49%斩获的锡山怡丰苑地块，楼面价3727.8元/平方米，为那次土拍溢价率最高的地块，且留给徐州金丰房产的利润空间还是比较丰厚的。根据投资监管协议，建成后政府回购价格为毛坯均价10605元/平方米，与楼面价3727.8元/平方米相比相差2.8倍。
值得一提的是，徐州金丰房产在徐州有丰富的定销房地块开发经验，徐州市鼓楼区八里大道定销房项目便是其杰作。
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